Guía Completa para Maximizar tu Inversión en Bienes Raíces: Del Comienzo a la Gestión Continua

Muchas personas sabemos que es importante invertir nuestro dinero para poder asegurar un futuro tranquilo. Como siempre hablamos en Ella Invierte (https://www.instagram.com/ellainvierte/) uno debe invertir en 3 pilares: bienes raíces, negocios y la bolsa de valores. 

Y hoy quiero escribir acerca del primer pilar: La adquisición y puesta en alquiler de tu primera propiedad. 

Ya sea que compraste, heredaste o construiste esta primera casa o apartamento, debes preparte para que este activo se aprecie y empieces a generar un flujo de caja. 

Quiero dejar claro desde un principio que lo más probable es que tu primera inversión no te deje lo suficiente al mes como para vivir. Debes ir construyendo sobre este patrimonio y en otra ocasión hablamos acerca de como se hace. 

En este blog post, quiero abarcar los pasos clave que debes seguir después de comprar tu primera propiedad de alquiler.

1. Educación: La Base Fundamental

Antes de y durante tu recorrido como inversionista en el mercado inmobiliario, debes adquirir  conocimientos sólidos. Lee libros, asiste a seminarios y aprovecha recursos en línea. Entender los conceptos básicos, como el retorno de la inversión (ROI) y la evaluación de propiedades, te dará una base sólida.

2. Define tus Metas y Estrategias

Define tus objetivos a corto y largo plazo. ¿Buscas ingresos mensuales, apreciación del valor de la propiedad o ambos? Decide si te enfocarás en alquileres a largo plazo, propiedades para remodelar, o estrategias más avanzadas como Airbnb.

Mi estrategia personal es un poco ambiciosa. Quiero acumular 10MM en activos inmobiliarios con un retorno de al menos 7-8%. Estoy muy lejos de lograrlo pero no estoy en cero. Detallé un plan y estoy en proceso de hacerlo. No creo que me tome poco tiempo pero por lo menos sé lo que quiero y más o menos sé que pasos debo tomar. Digo “más o menos” porque esto toma tiempo y en el camino la circunstancias te pueden desviar. 

Así mismo, sé que con estos ingresos necesitaré de un equipo y tengo el bosquejo de lo que creo que es necesario pero por supuesto con la flexibilidad de hacer cambios de ser necesario. 

3. Construye tu Comunidad: Networking Inmobiliario

Conéctate con otros inversionistas inmobiliarios. Únete a grupos en línea, asiste a reuniones locales y busca mentoría. Compartir experiencias y conocimientos con otros puede ser invaluable en tu viaje como inversionista.

Esto puede ser dificil. A las personas “en la vida real” no les gusta compartir sus secretos o pueden sentir que hay competencia. Si sientes que tu entorno es así, no hay problema. Existen literalmente cientos de grupos en línea donde discuten desde que tipo de cerradura tener hasta como mantener a un arrendador contento. 

4. Gestión Efectiva: Después de Adquirir la Propiedad

Una vez que eres propietario, la gestión es crucial. Aquí hay pasos clave:

1. Contratar a un Corredor de Bienes Raíces:

Considera contratar a un corredor para promover la propiedad y determinar el canon de arrendamiento adecuado. Si decides hacerlo por tu cuenta, investiga minuciosamente el mercado. Yo sé que puedes pensar que no es necesario pero si tienes una propiedad en el mercado 5-6 meses estás perdiendo dinero. Así mismo, un corredor puede mercadear y promocionar la propiedad mientras tu te ocupas de tus otras cosas. Créeme cuando te digo que vender o alquilar una propiedad es un trabajo de tiempo completo. 

Yo soy corredora y he dado mis propiedades a otros corredores también. Por ejemplo, tengo un terreno de montaña. Es imposible para mi dejar de hacer todo e irme a mostrarlo un miércoles en la mañana cuando el cliente puede. Prefiero pagar y que una persona con esa cartera de clientes lo muestra y le pago feliz su comisión. 

2. Presentación Atractiva en Plataformas de Alquiler:

Después de adquirir tu propiedad, es crucial presentarla de manera atractiva en plataformas de alquiler. Utiliza fotos de alta calidad y, si decides amoblarla, elige muebles de calidad y decora con buen gusto.

Es importante esto. Vivimos en una época 100% visual y la competencia es feroz. Hay muchos apartamentos similares y el tuyo debe destacar. Una propiedad de inversión no es el lugar para que botes los muebles que no quieras. Para eso te recomiendo que los vendas en Facebook marketplace o en la plataforma que prefieras. Busca en Pinterest inspiración pues eso es lo que busca el cliente- aunque su presupuesto sea ínfimo. Así estamos.. 

3. Filtrado Riguroso de Inquilinos:

Mantén altos estándares al seleccionar inquilinos. Realiza verificaciones exhaustivas de antecedentes, historial crediticio y referencias para reducir el riesgo de problemas futuros.

Yo sé que la emoción de cerrar un trato puede hacer que pasemos por alto esos red flags. Pero recomiendo siempre pedir carta de referencia comercial y bancaria. Así mismo, tener claro donde trabaja la persona y entender su situación familiar. 

4. Puntos Clave para un Contrato de Arrendamiento Sólido:

• Duración del Contrato: Establece una duración clara, proporcionando estabilidad.
• Montos y Condiciones de Pago: Especifica el monto y las condiciones, evitando malentendidos. Por ejemplo debes definir quien paga la cuota de mantenimiento (usualmente el propietario la paga para asegurarse que el pagi llegue y a tiempo), quien paga las cuentas como luz, teléfono, agua, etc. 
• Cláusulas de Aumento Anual: Incluye cláusulas para aumentos justos y acorde al mercado.
• Notificación de Aumento: Establece un período de notificación para ajustes, evitando sorpresas. Usualmente es anual pero puedes arrancar desde el año 3. 
• Protección del Activo: Establece responsabilidades del inquilino para proteger la propiedad.
• Inspecciones Regulares: Programa inspecciones para prevenir daños mayores.
• Seguro de Inquilino: Exige un seguro que cubra daños a la propiedad.
• Cláusulas de Terminación: Define condiciones de terminación para ambas partes.
• Actualización de Información Personal: Obliga al inquilino a mantener información actualizada.
• Acuerdo de Mantenimiento y Reparaciones: Establece responsabilidades del inquilino en mantenimiento de línea blanca, fumigación y jardines.
• Protección en Caso de Venta: Incluye cláusulas para protegerte del inquilino en caso de que te salga una venta.
• Resolución de Disputas: Define un proceso claro para resolver disputas de manera justa.
• Notificación de Cambios: Obliga a notificar cambios en términos del contrato por escrito.
• Cláusula de Renovación Automática: Considera una cláusula de renovación automática si es apropiado.

5. Reservas de Emergencia:

Crea un fondo de emergencia para cubrir gastos imprevistos y garantizar estabilidad financiera. Esto es REALMENTE IMPORTANTE. No dejes de ahorrar para esta propiedad un porcentaje todos los meses. Las cosas se dañan y desgastan y quieres tener el fondo disponible. Lo que hago es abrir en línea una cuenta separada solo para esto. 

6. Documentación y Registro:

Mantén registros meticulosos para facilitar la presentación de impuestos y evaluar la rentabilidad. Así mismo debes mantener un expediente con todas las garantías de los electrodomésticos que lleva la propiedad.  

7. Comunicación Clara con Inquilinos:

Establece expectativas desde el principio y aborda problemas de manera rápida para mantener relaciones positivas.

8. Aprende cuando salir : 

A veces nuestra primera propiedad es solo el primer paso de nuestro imperio inmobiliario. No te aferres a ella y establece parámetros para su venta. Por ejemplo, puedes decir que vendes si llegases a obtener una ganancia de un 20%-30% para reinvertir todo en una propiedad que te de más flujo de caja. O en dos propiedades que den los mismos resultados pero que te permita diversificar el riesgo. 

9. Aprende a utilizar el equity para otras inversiones: 

No sé de donde me estés leyendo pero en Panamá puedes pedir hasta el 85% del valor de venta rápida del inmueble (por eso es importante tener avalúo) como un préstamo personal con garantía hipotecaria. Es decir, de una propiedad con valor de $100,000 te dan $80,000. El interés que se paga es alto pero me gusta este mecanismo para comprar y vender otro inmueble (flipping). El tiempo del préstamo es corto pues repagas a la venta del flip. Para poder lograr esto, necesitas tener excelente relación con los bancos y tener todos tus documentos al día. Es decir, tasa de la sociedad e impuestos estatales pagados y un avalúo reciente. Así mismo, el préstamo no es garantizado por lo que debes visitar varias instituciones. 

Espero que esta guía te anime a seguir invirtiendo. Te deseo todo lo mejor y si tienes alguna duda o si quieres invertir en Panamá me puedes contactar. Mi página de venta de inmuebles es esta: https://optimus.realtyhd.com